十二、近期建设规划
1.近期建设目标
以湛江市及经济技术开发区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要为指导，加快城新区建设步伐，加强基础设施建设，初步形成功能完善的工业新区，为湛江市及经济技术开发区率先基本实现现代化的目标奠定良好基础。
2.近期建设规划
近期建设的关键落实近期可能实施的重点项目，合理确定首期建设用地的位置及规模，选择最佳起步区，既方便近期建设，又便于后续开发与之衔接。
参考国内部分国家级及省级开发区起步区的建设规模可以发现，根据当地政府的财力情况，开发区的起步区规模是有所差别的，但一般在2-5平方公里之间。
湛江开发区东海岛新区总面积约16平方公里，目前有进驻意向的均为大型项目，首期建设用地规模可能比较大，因此起步区规模至少应满足大型项目的进驻要求。根据产业发展研究专题报告及《湛江经济技术开发区“十一五”经济社会发展规划纲要》，新区近期有可能进驻的项目有：年产300万吨低含硫燃料油及重交沥青项目，占地约1平方公里；年产45万吨对二甲苯生产项目，占地约0.5平方公里；湛江奥里油电厂项目，占地约1平方公里；另外考虑到港口建设的长期性和不确定性，近期可沿已建的东海大道发展部分常规工业项目，带动新区的起步发展，占地约1平方公里。
上述近期可能建设的项目总用地约为3.5平方公里，同时考虑新区南部的生活居住配套区、公建配套中心区要与生产用地同步建设，以满足新区启动时生产、生活和管理的基本需求，用地面积约为0.5平方公里。
综上所述，东海岛新区起步区规模应为3－5平方公里,在实际开发过程中可根据市场情况适时调整。
2.2.1起步区的选址要求
（1）起步区应与港口联系密切，可依托现状道路，在新区开发之初就充分利用港口、公路、铁路等对外交通条件，以弥补新区“孤岛区位”的不足；
（2）起步区的周边应该有大片的可开发备用地，有利于第二期开发，可以充分发挥起步区的带动作用和延伸能力；
（3）起步区应首先满足大型项目的进驻要求，并以此为示范，带动周边地块的开发；
（4）起步区的道路建设，特别是第一条道路的建设，应尽可能不涉及村镇搬迁或者不宜建设区域，避免前期大量资金投入。
2.2.2开发主路与起步区位置的确定
根据本次规划方案的产业布局、功能结构与路网构架，综合考虑以下因素：
（1）满足大型炼油及其下游产业项目的进驻要求；
（2）充分利用港口、城市主干道、专用铁路等对外交通设施；
（3）充分利用现状路两侧的发展用地，加强与疏港公路的联系；
（4）充分考虑钢铁基地、港口、石油存储基地等大项目进驻的可能性与不确定性；
初步确定规划区北侧及东海大道西北侧片区为起步区，面积约为3.5平方公里，在规划区内的两条东西向（东海大道）和南北向（龙腾路）呈“丄”字形的现状路的基础上，打通规划区北侧的东西向道路（道路宽度30米，长约2Km），使近期路网骨架呈“工”字形（如图所示）。起步区主要依托北侧的道路发展炼油化工以及配套服务设施，依托东海大道发展一般工业项目，同时在新区南部的居住生活区起步配套基本的生活服务设施，包括搬迁村庄的复建、居住、商业、文化娱乐等设施。
3.起步区建设投资分析
起步区能否快速启动并顺利建设成功是开发区新区建设发展的关键。因此，开发区管委会的投资能力及融资能力能否满足起步区建设资金的需求直接关系到起步区建设的成败。
①起步区的建设资金需求
A、道路建设投资
以龙腾路起点向西延伸（沿规划的疏港路）至1公里处，向北延伸约0.5公里与港口衔接，该段次干道可基本满足起步区的建设需求。根据全国各地开发区经验数据，起步区的整个道路网建设需投入的总资金约为5000—8000万元，包含市政部分。（注：由于首期建设产生的交通量有限，因此新修干道建设初期考虑修建宽度为20米，规划控制红线宽度为40米）
B、征地费用
起步区的总用地面积约为350公顷。按照当地征地地价，单一成本价为5万元/亩，则起步区的总征地费用为350×5×15=26250万元。
C、拆迁安置费用
起步区范围的村庄（青蓝北村）需要全部搬迁，共约271户,1289人。按照回迁每户建筑面积120平方米计算，每平方米建筑面积的建设费用约为1500元，因此，拆迁安置的建设总费用约为1500×271×120=4878万元。
D、土地平整费用
整个起步区以园区主干道为界，西边为山坡地，而东面地形较为平坦。在平整用地的过程中，尽可能的控制土方量。在平整过程中，尽可能的结合地形并通过台地等方式处理，将起步区的填挖方总量控制在350万方以下。当地的填挖方单方造价为10元/方，则填挖方总投资为350×10=3500万元。
E、园林绿化费用
初步估计整个起步区的园林绿化工程需投入350万，包括干道的景观绿化，道路护坡等。
综上所述，3.5平方公里左右的起步区建设资金总需求约为4亿元。
②管委会的投资能力
根据相关资料，开发区管委会财政总收入约为5亿元，其中可投资额约为2亿元。因此，东海岛新区可以考虑通过政府贷款和其它融资手段弥补启动资金的不足。