为实施国土空间规划（土地利用总体规划）、“三旧”改造专项规划和湛江经开区2010年年度实施计划，湛江经开区拟实施湛江园中园实业有限公司“三旧”改造项目，对位于湛江经济技术开发区海滨大道中35号、面积6770.38平方米的旧城镇用地进行改造。改造方案如下：
一、改造地块基本情况
（一）总体情况。改造地块位于湛江经济技术开发区海滨大道中35号、总面积6770.38平方米，改造地块位于湛江经开区建成区，属湛江市城市中心区，地处城市主干道海滨大道和乐金路交叉口，地理位置优越。改造地块现土地用途为城镇住宅用地，实际建筑物为商业建筑，建成于1999年，原用于自营餐饮、娱乐项目，后由于经营困难停止营业，部分物业出租给其他公司经营酒吧、餐饮项目，另外部分物业一直空置至今。改造地块现状容积率1.8，土地利用强度较低，且建筑物年久失修、损坏严重、大部分已无法使用，影响城市形象。改造地块实施改造可释放土地价值，提高土地利用效率，增加就业，改善城市环境和城市形象，促进城市发展。
（二）土地现状情况。改造地块总面积6770.38平方米现状全部为国有建设用地，现用途为城镇住宅用地。改造地块现有两个不动产权证，证号为：粤（2020）湛江开发区不动产权第0002777号、粤（2020）湛江开发区不动产权第0002778号，土地权利人均为湛江园中园实业有限公司，权利类型均为国有建设用地使用权，权利性质均为出让。改造涉及的土地已经确权、登记，房屋总面积12210.6平方米，有11163.35平方米已办不动产权证、有1047.25平方米未办证。改造地块于1994年10月30日由湛江市旭发房地产有限公司使用，用于经营餐饮、娱乐项目；于2019年11月25日起由雷州市园中园实业有限公司使用，用于经营酒吧、餐饮项目；于2020年2月20日起由湛江园中园实业有限公司使用至今，最初用于经营酒吧、餐饮项目，后于2021年6月15日停止经营、建筑物空置至今。改造地块现有地上建筑物建筑面积12210.6平方米（于2020年3月19日经湛江经济技术开发区管理委员会确认），现有地上建筑物容积率为1.8，改造前每年酒吧、餐饮等商业营业额约500万元，就业岗位约50个，业主每年租金收入12万元；目前已停止经营、营业收入为0。目前，改造地块地上建筑物全部未拆除。
（三）标图入库情况。改造地块总面积6770.38平方米的土地中，有6680.96平方米土地已标图入库，图斑号为44080300062；有89.42平方米土地（城市道路用地）未纳入“三旧”改造范围。根据《关于确认湛江园中园实业有限公司“三旧”改造项目用地2009 年12月31日前上盖物基底面积及占项目地块面积比例的批复》（湛开管[2021]40号），改造地块2009年12月31日前上盖物基底面积2788.91平方米、2009年12月31日前上盖物基底面积占项目地块面积比例为41%。
（四）规划情况。改造地块总面积6770.38平方米土地符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、《湛江市城市总体规划（2011-2020年）》），符合控制性详细规划、“三旧”改造专项规划。在控制性详细规划中安排为二类居住用地、商业商务用地、防护绿地、城市道路用地，已编制单元规划，单元规划已经市城市更新局（湛更新（规划）[2021]56号）批复同意，已下达用地规划条件。根据湛自然资（规管）[2021]398号，有关用地规划条件如下：总用地面积为6770.38平方米，其中：二类居住用地面积4153.01平方米(兼容商业商务用地)，其中3590平方米二类居住用地容积率≤3.34，563.01平方米商业商务用地容积率≤8.0；塔楼建筑密度≤28%，裙楼建筑密度≤54%；绿地率≥30%，建筑高度≤120米。防护绿地面积1706.81平方米，纳入项目用地计算容积率的建筑面积6827.24平方米。城市道路面积910.56平方米，纳入项目用地计算容积率的建筑面积3284.56平方米。防护绿地、城市道路用地计容面积纳入商业指标计算。
二、改造意愿及补偿安置情况
改造地块由土地使用权人湛江园中园实业有限公司自行改造，具体拆迁工作由湛江园中园实业有限公司自行解决，不涉及补偿安置和开展社会稳定风险评估。
三、改造主体及拟改造情况
该改造项目属于全面改造类型，拟采取企业自行改造模式，由湛江园中园实业有限公司作为改造主体，改造地块总面积6770.38平方米土地全部为拆除重建用地，拆除建筑面积12210.6平方米，新建建筑面积26606.48平方米（其中，居住计容建筑面积11990.6平方米、容积率≤3.34，商业商务计容建筑面积14615.88平方米、容积率≤8.0）。
改造后商业物业用于发展商铺、餐饮（园中园酒店旗舰店）、写字楼等第三产业，预计年营业额3亿元，为社会创造就业岗位600个，改造地块中规划防护绿地面积1706.81平方米，城市道路用地910.56平方米，均由该项目单位投资建设，并在建成后无偿移交政府。
四、需办理的规划及用地手续
改造项目按规定编制了项目单元规划，并按程序获得单元规划批复（湛更新（规划）[2021]56号）和用地规划条件批复（湛自然资（规管）[2021]398号）。
五、资金筹措
该项目改造成本为2亿元，按照“三旧”改造有关政策，该项目拟采用协议出让方式供地，将该项目地块协议出让给湛江园中园实业有限公司，由湛江园中园实业有限公司作为改造主体投入2亿元资金自行改造，拟筹措资金方式为银行贷款1.5亿元、自有资金0.5亿元。
六、开发时序
项目开发周期为3年，拟开发时间为2021年11月至2024年10月，开发面积6770.38平方米，主要实施商品住宅、商业商务、公益性设施等建设。其中，公益性设施用地2617.37平方米（防护绿地面积1706.81平方米，城市道路用地910.56平方米），占项目总用地面积的38.66%，建设完成后无偿移交政府作为公益性用地。防护绿地和城市道路用地建成后移交湛江经济技术开发区城市综合管理局管理使用。
七、实施监管
在改造方案正式获批之日起的3个月内，湛江园中园实业有限公司须与湛江经济技术开发区管理委员会签订项目监管协议，并作为土地出让合同附件。湛江园中园实业有限公司须按照已批准的单元规划、规划条件、改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，实现改造项目的综合效益等。
本项目涉及公益性设施用地2617.37平方米的建设和移交，湛江园中园实业有限公司已经与湛江经济技术开发区城市综合管理局签订了项目监管协议，该协议也作为土地出让合同附件。
湛江园中园实业有限公司
湛江经济技术开发区三旧改造工作领导小组办公室
2021年10月19日