为实施国土空间规划（土地利用总体规划）、“三旧”改造专项规划和湛江经开区2012年年度实施计划，湛江经开区拟实施湛江三绿贸易有限公司“三旧”改造项目，对位于湛江市海滨大道中63号、总面积57950平方米的旧厂房用地进行改造。改造方案如下：

　　一、改造地块基本情况

　　（一）总体情况。改造地块位于湛江市海滨大道中63号、总面积57950平方米，改造地块位于湛江经开区建成区，属湛江市城市中心区，周边江南世家已建成，城市海悦、御景鸿庭等楼盘正在建设中，靠近海湾大桥、中澳友谊公园，地理位置优越。改造地块现土地用途为工业用地，建成于1975年，原用于生猪屠宰和冷冻，后由于不符合生猪屠宰厂离开居民住宅区500米以上的行业标准、设备老化有安全隐患、水污染和噪音污染严重环保不达标等原因停止经营。改造地块现状容积率0.84，土地利用强度较低，且建筑物年久失修、损坏严重、大部分已无法使用，影响城市形象。改造地块实施改造可释放土地价值，提高土地利用效率，改善城市环境和城市形象，促进城市发展。

　　另外，与改造地块相连的权属湛江经济技术开发区土地储备交易中心15769.16平方米中小学学校建设用地（不动产权证号为粤（2020）湛江开发区不动产权第0007615号、权利人为湛江经济技术开发区土地储备交易中心、权利性质为国有土地、用途为空闲地、面积15769.16平方米）和改造地块一起编制了单元规划，该单元规划已经市城市更新局批复同意（湛更新（规划）[2021]57号），并且两地块已统一下达了用地规划条件。按照该单元规划，中小学学校的位置调整到湛江三绿贸易有限公司“三旧”改造项目用地北部，因此需要将权属湛江经济技术开发区土地储备交易中心的15769.16平方米中小学学校建设用地与湛江三绿贸易有限公司“三旧”改造项目用地北部等面积的二类居住用地进行空间位置互换；因土地空间位置互换造成的土地价值变化在土地出让手续中完善。根据《广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）》第一部分、第一、（二）、8点“与已入库的‘三旧’用地进行空间位置互换的其他存量建设用地，符合‘一般要求’的第 1、4 项，在改造方案经有权机关批准后，可直接标图入库，并按照‘三旧’改造政策实施改造；原‘三旧’用地标注为删除地块，不得再按‘三旧’改造政策实施改造”。由于“三旧”改造项目用地与非“三旧”改造项目用地进行位置置换，进行位置置换的已标图入库的湛江三绿贸易有限公司15769.16平方米土地在“在改造方案经有权机关批准”及位置置换后，“可直接标图入库”。

　　（二）土地现状情况。改造地块总面积57950平方米现状全部为国有建设用地，现用途为工业用地。改造地块现有1个国有土地使用证，证号为：湛国用（2007）第30022号，土地使用权人为湛江三绿贸易有限公司，用途工业用地，使用权类型出让。改造涉及的土地、房屋已经确权、登记。改造地块从1975年起由湛江市肉类联合加工厂使用，用于生猪屠宰和冷冻，于1998年办理土地使用证给湛江市肉类联合加工厂，于2007年8月31日由湛江三绿贸易有限公司使用至今。现在该项目已不适宜在市区生产，主要原因：一、该项目用地由于周边城市的发展，从比较偏僻、离居民住宅区较远到现在周围和居民区相连（一墙之隔），已不能满足生猪屠宰厂必须离开居民住宅区500米以上的行业标准；二、该项目设备老化、容易出现制冷液氨泄漏，在市区人口密集区容易造成安全隐患；三、该项目水污染和噪音污染严重，环保不达标，不符合环保要求。目前，湛江市食品公司正在对其1996年建成投产、位于坡头区官渡镇海边的屠宰场进行扩建，将该屠宰场生产规模从占地20多亩增加到占地50多亩，该扩建项目已于2020年11月立项，目前正在建设中，该屠宰场位置远离居民区、符合行业标准和环保要求，现在正在正常运营中。该“三旧”改造项目用地内的屠宰业务已经停止、由上述官渡镇屠宰场替代。现该地块总面积57950平方米的土地使用权人为湛江三绿贸易有限公司，地类（用途）工业用地，使用权类型出让。改造地块现有地上建筑物建筑面积48425.3平方米（于2020年4月26日经湛江经济技术开发区管理委员会确认），现有地上建筑物容积率为0.84，目前，改造地块地上建筑物部分已拆除。改造前已停止经营、营业收入为0。

　　（三）标图入库情况。改造地块总面积57950平方米的土地已全部标图入库，图斑号为44080300041、44080300217、44080300224。根据《湛江三绿贸易有限公司“三旧”改造项目地块现状建筑物建筑面积和2009年12月31日前上盖物基底面积及占项目地块面积比例确认表》，改造地块2009年12月31日前上盖物基底面积24227.75平方米、2009年12月31日前上盖物基底面积占项目地块面积比例为41.8%。

　　（四）规划情况。改造地块总面积57950平方米土地符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、《湛江市城市总体规划（2011-2020年）》），符合控制性详细规划、“三旧”改造专项规划。在控制性详细规划中安排为二类居住用地、中小学用地、社会福利用地、体育用地、城市道路用地、防护绿地、公园绿地，已编制单元规划，单元规划已经市城市更新局（湛更新（规划）[2021]57号）批复同意，已下达用地规划条件。根据湛自然资（规管）[2021]476号，总用地面积为73719.16平方米，其中湛江经济技术开发区土地储备交易中心占15769.16平方米，湛江三绿贸易有限公司占57950平方米，用地规划情况如下：湛江经济技术开发区土地储备交易中心用地面积15769.16平方米，用地性质为二类居住用地，容积率≤3.50，建筑密度≤29%，绿地率≥35%。湛江三绿贸易有限公司用地面积 57950 平方米用地规划情况如下：二类居住用地，用地面积为28611.75平方米，容积率≤3.50，建筑密度≤29%，绿地率≥35%。中小学用地：用地面积为22692.05平方米，容积率≤0.67，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑高度≤30米（其中三绿公司权属内小学用地面积 6922.89 平方米，权属外小学用地面积15769.16平方米。根据《湛江市城市规划管理技术规定》湛部规2019-25版第4.5条，其中三绿公司权属内小学用地全部纳入二类居住用地容积率计算作为奖励，权属外的按小学总建筑面积的69.49%奖励给住宅）。社会福利用地：用地面积576.50平方米（全部纳入二类居住用地容积率计算作为奖励），其中SLMY-04地块占53.75平方米，SLMY-05占522.75平方米。体育用地：用地面积4344.3平方米（全部纳入二类居住用地容积率计算作为奖励），SLMY-01地块占 331.10平方米，SLMY-02地块占4013.20平方米。城市道路用地：用地面积759.1平方米（按用地的50%纳入居住用地容积率指标计算），SLMY-03地块占416.95平方米，SLMY-07地块占342.15平方米。防护绿地：用地面积350.10平方米（按用地的50%纳入居住用地容积率指标计算）。公园绿地：用地面积616.20平方米（按用地的 50%纳入居住用地容积率指标计算）。根据湛更新（规划）[2021]57号文件批复同意的单元规划，该项目需配建不计容的公共租赁住房面积3728平方米。

　　二、改造意愿及补偿安置情况

　　改造地块由土地使用权人湛江三绿贸易有限公司自行改造，具体拆迁工作由湛江三绿贸易有限公司自行解决，不涉及补偿安置和开展社会稳定风险评估。

　　三、改造主体及拟改造情况

　　该改造项目属于全面改造类型，拟采取企业自行改造模式，由湛江三绿贸易有限公司作为改造主体，改造地块总面积57950平方米土地全部为拆除重建用地，拆除建筑面积48425.3平方米，新建居住计容建筑面积155333.19平方米（以该项目最终批准的修建性详细规划为准）、容积率≤3.50。改造后住宅底商用于发展商铺等第三产业，预计年营业额1亿元。改造地块中规划中小学用地面积22692.05平方米、社会福利用地面积576.50平方米、体育用地面积4344.3平方米、城市道路用地面积759.1平方米、防护绿地用地面积350.10平方米、公园绿地用地面积616.20平方米全部由该项目单位投资建设，并在建成后无偿移交政府。

　　四、需办理的规划及用地手续

　　改造项目按规定编制了项目单元规划，并按程序获得单元规划批复（湛更新（规划）[2021]57号）和用地规划条件批复（湛自然资（规管）[2021]476号）。

　　五、资金筹措

　　该项目改造成本为16亿元，按照“三旧”改造有关政策，该项目拟采用协议出让方式供地，将该项目地块协议出让给湛江三绿贸易有限公司，由湛江三绿贸易有限公司作为改造主体投入16亿元资金自行改造，拟筹措资金方式为银行贷款6亿元、自有资金10亿元。

　　六、开发时序

　　项目开发周期为5年，拟开发时间为2021年12月至2026年11月，开发面积73719.16平方米，主要实施商品住宅、公益性设施等建设。其中，公益性设施用地29338.25平方米（中小学用地22692.05平方米、社会福利用地面积576.50平方米、体育用地面积4344.3平方米、城市道路用地面积759.1平方米、防护绿地用地面积350.10平方米、公园绿地用地面积616.20平方米），占项目总用地面积73719.16平方米的39.80%，均由该项目单位投资建设，建设完成后无偿移交政府作为公益性用地。中小学用地、社会福利用地、体育用地建成后移交湛江经济技术开发区管理委员会管理使用，公园绿地、防护绿地和城市道路用地建成后移交湛江经济技术开发区城市综合管理局管理使用。另外，该项目需配建不计容的公共租赁住房面积3728平方米，由该项目单位投资建设，建设完成后无偿移交政府。

　　七、实施监管

　　在改造方案正式获批之日起的3个月内，湛江三绿贸易有限公司须与湛江经济技术开发区管理委员会签订项目监管协议，并作为土地出让合同附件。湛江三绿贸易有限公司须按照已批准的单元规划、规划条件、改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，实现改造项目的综合效益等。

　　本项目涉及中小学用地（面积22692.05平方米）、社会福利用地（面积576.50平方米）、体育用地（面积4344.3平方米）、城市道路用地（面积759.1平方米）、防护绿地用地（面积350.10平方米）、公园绿地用地（面积616.20平方米）等公益性设施用地（总面积29338.25平方米）的建设和移交，湛江三绿贸易有限公司已经与湛江经济技术开发区管理委员会和湛江经济技术开发区城市综合管理局签订了项目监管协议，上述监管协议也作为土地出让合同附件。另外，湛江市住房和城乡建设局已原则同意该项目需配建面积3728平方米不计容的公共租赁住房的设计方案，在该项目办理预售许可证前，该项目单位要与湛江市住房和城乡建设局签订《湛江市配建公共租赁住房建设合同》。

　　湛江三绿贸易有限公司

　　湛江经济技术开发区"三旧"改造工作领导小组办公室

　　2021年11月19日