政策文件链接:湛江经济技术开发区管理委员会关于印发湛江经济技术开发区农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知
由湛江经济技术开发区党委委员、管委会副主任韩伟雄
（2023年12月20日）
为贯彻落实党中央、国务院对农村宅基地管理和改革的决策部署和省委、省政府以及市委、市政府的工作要求，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《湛江市人民政府关于印发湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知》（湛府规〔2022〕4号）和《湛江市人民政府关于印发湛江市城市规划区村民建房管理办法（试行）的通知》（湛府〔2017〕14号）等法律法规，结合我区实际，我区起草了《湛江经济技术开发区农村宅基地和住宅建设管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）。现将相关情况说明如下：
一、制定本办法的目的
（一）制定《暂行办法》是贯彻上级党委、政府对农村宅基地和住宅建设管理工作决策和部署，助推我区乡村振兴的重要举措。近几年的中央一号文和《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》、《湛江市人民政府关于印发湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知（湛府规〔2022〕4号）》明确要求县（市、区）级人民政府落实新修订的土地管理法相关规定，及时修订完善各地宅基地管理办法。我区亟需建立健全农村宅基地管理的政策法规体系，建立“区级主导、镇街主责、村级主体”的农村宅基地管理工作体制，助推乡村振兴。
（二）制定《暂行办法》是建立完善我区农村宅基地和住宅建设管理制度体系的迫切需要。我区没有专门出台关于农村宅基地和住宅建设管理的地方性法规或规章。虽然，湛江市人民政府于2022年3月9日印发了市级农村宅基地和住宅建设管理暂行办法，但难以满足我区农村宅基地管理和住宅建设管理工作的现实需要。因此，区级层面迫切需要出台有关农村宅基地和住宅建设管理的规章制度，为规范管理提供法律支撑和依据。
（三）制定《暂行办法》是保障农民基本居住权益和维护农村社会稳定的现实需要。农村宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。一方面，农民合理居住需求长期得不到满足，严重影响其获得感、幸福感、安全感，不利于社会稳定和长治久安；另一方面，农民建房缺乏有效的指导和管理，宅基地用地规模无节制扩张、面积超标、住宅闲置率高、流转困难等，极易引发社会矛盾。尽快出台管理规章，使宅基地审批与住宅建设管理有章可循，落实坚持以人民为中心的发展思想，对保障农民权益和维护农村社会稳定具有十分重要的意义。
二、相关法律政策依据
1.国家法律法规：主要包括《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国乡村振兴促进法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《不动产登记暂行条例》《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等。
2.广东省（湛江市）地方性法规：《湛江市人民政府关于印发湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知（湛府规〔2022〕4号）》、《湛江市人民政府关于印发湛江市城市规划区村民建房管理办法（试行）的通知》（湛府〔2017〕14号）。
3.国家部委规章和政府规章：无。
4.相关规范性文件：《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省人民政府关于农村村民非法占用土地建住宅行政执法权的公告》（粤府函〔2020〕84 号）等相关规范性文件。
三、起草过程（包括评估论证、听证等情况）
《暂行办法》由区农业事务管理局起草，2022年10月10-14日征求了区直部门和各镇街意见，采纳了合理意见，并做相应的修改（意见采纳情况一览表附后）。2022年11月18-29日在区湛江经济技术开发区官方网站向社会公众公开征求意见，2022年12月5日组织专家对文件的可行性、合理性、合法性和风险可行性进行论证评估，专家并对拟规定行政措施的预期效果和影响进行评估。
四、评估论证
起草过程中经过多次集体会议研究讨论，并根据有关情况进行评估论证。
（一）制定的必要性；根据《湛江市人民政府关于印发湛江市农村宅基地和住宅建设管理暂行办法的通知（湛府规〔2022〕4号）》第四条“县级人民政府应当建立健全‘县级主导、乡镇主责、村级主体’的工作机制，加强对本行政区域内农村宅基地和住宅建设管理工作的组织领导，统筹组织协调相关部门、乡镇政府、村级组织依法履行职责，应当根据相关法律法规政策和本暂行办法规定，制定出台县级农村宅基地和住宅建设管理制度”，因此，制定《暂行方法》是十分必要的。
（二）制定的可行性。该文件的出台是进一步规范我区农村宅基地和住宅建设管理工作，严格落实“一户一宅”的法律规定，指导镇（街道）依法依规实施农村宅基地和住宅建设管理工作，依法依规履行职责，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。
（三）预期效果和影响。文件实施后将完善我区农村宅基地和住宅建设管理工作。
五、主要内容说明
（一）解决农村宅基地用地规模和用地计划指标难以落地以及村庄规划难以落实的问题，实现镇（街道）级人民政府（办事处）有地可批、农户建住宅有地可用。根据国家相关要求，保障村民住宅建设合理用地，确保每年有相应数量的用地规模和指标能够逐级落地，并逐步推进实用性村庄规划全覆盖，实现规划先行、政府有地可批、农户有地可用，解决农村宅基地规范管理的基础性条件，即解决在哪里建、能建多少的问题。
（二）解决“一户”和“一宅”界定标准不清的问题，明确 界定“一户一宅”的基本原则。《暂行办法》明确了村民分户需要综合考虑的各种因素，强调不得以公安户籍登记作为村民申请分户和分配宅基地的前置条件，制定了“户”的认定标准和程序。还明确了村民申请宅基地需要符合的条件和不予批准的情形，将“一户”和“一宅” 标准具体化，使“一户”“一宅”的界定标准更为清晰和可操作。
（三）解决宅基地申请条件不明晰和审批流程不规范的问题。《暂行办法》明确了农户申请程序、村级审核程序、镇（街道）审批程序的基本内容，将“五公开”“三到场”等要求纳入审批程序当中，全面明晰和规范宅基地申请条件、审批流程和监管要求，并优化了村社内部集体讨论通过的程序，实现了村内核查民主、客观、公平、公正。
（四）解决农房质量监管缺位问题，加强全程监管，注重农房设计、施工质量安全与乡村风貌提升。《暂行办法》对农户申请宅基地建住宅过程中涉及的选址、放线、验线、住宅设计、技术服务、施工主体、质量安全责任、规划核实和竣工验收、政府对施工的监管与风貌管控等全流程作了明确，将农户建住宅全程纳入到基层政府和农村基层组织的监管之下，在遏制农村“两违”乱象的同时，确保了农村住宅的质量安全和建筑风貌协调统一。
六、重点解读
1、关于本辖区农村宅基地用地面积的执行标准
市暂行办法第十一条规定“本市农村宅基地的用地面积按下列标准执行：（一）平原地区和城市郊区每户80平方米以下；（二）丘陵地区每户120平方米以下；（三）山区每户150平方米以下”。
区暂行办法第十一条规定“本辖区农村宅基地的用地面积按下列标准执行：城镇开发边界内每户80平方米以下，城镇开发边界外每户120平方米以下。”
2、对于认定为“一户”的标准
市暂行办法第十四条规定“县级人民政府应当根据相关法律法规政策规定，结合本地实际，综合考虑年龄、婚姻状况、风俗习惯等因素，确定户的具体标准和认定程序。不得以公安机关的分户户籍登记作为取得农村宅基地的前置条件”。
区暂行办法第十四条规定“符合下列情形之一的，可认定为“一户”：（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的仅认定为一户；（二）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可为一户； （三）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独申请立户； （四）离异后无房一方再婚且配偶无房的可认定为单独的一户；（五）法律法规另有规定，或经镇（街道）人民政府（办事处）审核同意确有必要单独分户的。“户”的认定程序：村民自行向所在的村集体经济组织申报，由村集体经济组织调查核实，经村经济组织成员（代表）大会讨论表决通过后，公示期为5个工作日，公示无异议的，由村集体经济组织出具意见，并报镇（街道）审核确认。不得以公安机关的分户户籍登记作为取得农村宅基地的前置条件”。